Cosa sono Gli Stralci? Cos'è l'acquisto di Immobili a Saldo e Stralcio?

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Acquistare un immobile a "Saldo e Stralcio" significa acquistare un immobile pignorato prima che vada all'asta.

Con il termine "Stralci" si intende quindi l'attività di acquisto di immobili ad un prezzo minore del loro valore in una situazione di pre - asta.

Per poter far questo esistono delle pre - condizioni:

1. L'acquisto di un immobile pignorato può essere effettuato se il valore dell'unità è superiore alla transazione debitoria.
2. Se il venditore non è un "soggetto fallibile".
3. Se il proprietario dell'immobile all'asta è disponibile a vendere l'unità prima dell'asta.

Occorre poi:

1. raggiungere un accordo a saldo e stralcio con la banca creditrice;
2. definire le spese di procedura e l'onorario a favore del legale che ha attivato gli atti esecutivi;
3. acquisire informazioni sul venditore;
4. effettuare i riscontri nel fascicolo dell'esproprio;
5. riscontrare gli oneri condominiali;
6. stipulare il rogito contestualmente all'estinzione del pignoramento accordata dal Giudice dell'Esecuzione.

Un particolare aspetto riveste la questione delle tasse e imposte a favore dello Stato. La problematica contiene un elemento "atipico" perché - con il decreto legislativo n. 46 del 26 febbraio 1999 - la riscossione può avvenire con l'espropriazione immobiliare "senza necessità di autorizzazione dell'autorità giudiziaria" (art. 52). Ossia, prescinde (per la sua forma peculiare) dalla vendita all'Asta in forma classica.

L'atipicità, tra l'altro, oltrepassa la vecchia barriera tra "soggetto fallibile" e "soggetto non-fallibile", giacché può riguardare chiunque. Compreso un proprietario-venditore in pensione da oltre 10 anni. Compresa la vendita ordinaria effettuata col rogito notarile.

Non è sufficiente la visura presso le Conservatorie per accertare eventuali oneri con effetto giudiziario sull'immobile. Anche se ancora non c'è l'ipoteca legale, gli oneri "messi a ruolo" hanno valore di precetto.

I vantaggi degli stralci, ossia degli acquisti pre-asta sono notevoli. Le vendite Pre-Asta rappresentano infatti i migliori affari immobiliari.

1. Per i venditori/debitori c'è un maggiore ricavo a confronto delle risultanze dell'Asta: con un accordo a saldo e stralcio vi è un contenimento dell'esposizione debitoria sia per interessi di mora che per dietimi, vi sono oneri fiscali e professionali meno gravosi.
2. Per gli acquirenti c'è la convenienza del prezzo (mediamente il 18-20% in meno rispetto al mercato ordinario), poter visitare l'immobile, poter definire l'acquisto senza concorrenti, avere la disponibilità immediata del bene, usufruire di un mutuo sino al 90-100% del prezzo reale, effettuare il rogito presso il proprio notaio di fiducia.

Ogni vendita Pre-asta ha una storia a sé. Per ogni contratto s'impone uno studio specifico giacché tante sono le condizioni e molte le varianti. Ragion per cui, queste compravendite devono essere trattate in maniera altamente professionale. In ogni caso, per compravendere un immobile pignorato occorre competenza professionale sulle vendite giudiziarie.