L'agente immobiliare è un mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili o aziende. Rispetto ad altre categorie di mediazione, la mediazione immobiliare (forse la più nota) si distingue per essere rivolta principalmente a clientela privata non professionale (che non agisce cioè in ragione di professione o in esercizio di attività di impresa) e per riguardare, in una quota tuttora maggioritaria, lo scambio in compravendita o in locazione (o in altri modi) di abitazioni usate; nella compravendita, è tuttora prevalente lo scambio di abitazioni principali ("prima casa"), cioè quelle nelle quali una delle parti aveva fissato o desidera fissare la sua residenza. Gli unici riferimenti normativi che interessano la professione sono gli artt. da 1754 a 1759 del codice civile.
Come per tutti i mediatori, l'esercizio di questa attività è subordinato all'iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso ciascuna camera di commercio ed è regolamentato dalla legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche. La legge ha soppresso la precedente suddivisione in "Ruolo ordinario" e "Ruolo speciale", imponendo l'obbligo di iscrizione al ruolo unificato (ma diviso in quattro sezioni) anche per l'esercizio di attività occasionale di mediazione, ed ha inoltre sancito l'incompatibilità dell'esercizio della mediazione con altre professioni. Sono in via di nuovo rilascio, da parte di soltanto alcune camere di commercio, ed esclusivamente per iniziativa delle stesse, senza cioè obbligo normativo, dei tesserini personali di identificazione, già un tempo in uso limitatamente agli agenti del ruolo speciale per la precedente normativa risalente al 1958.
Il secondo decreto Bersani ha semplificato le pratiche per l'iscrizione degli intermediari (commerciali, immobiliari, creditizi, etc.) alle Camere di Commercio. È sufficiente una dichiarazione di inizio attività, corredata da autocertificazioni e dalle certificazioni che attestano il possesso dei requisiti morali e professionali, dove sono previsti per legge.
Il Decreto Lgs. n. 2272 del 2007 abroga l'art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che istituiva l'Albo degli Intermediari Mobiliari ed è stato approvato dalla Camera il 13 giugno 2007. Per esercitare l'attività di mediazione il D.lgs 2272/2007 prevede l'obbligo di una dichiarazione di inizio di attivita` , ai sensi della normativa vigente, alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura competente per territorio, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti soggettivi, morali, professionali, tecnici e finanziari, ove prescritti dalla legislazione vigente. Tale progetto di legge è stato inviato al Senato prendendo il n. 1644
La preparazione professionale dell'agente mobiliare deve ricomprendere, anche a norma dei regolamenti per l'ammissione al Ruolo, nozioni approfondite di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Fra queste si notano l'estimo (per lo più applicato col metodo della "stima a vista", o "stima ad impressione"), le norme di diritto privato e pubblico contenute nel codice civile e nelle altre norme applicabili, le leggi fiscali e tributarie in genere (nazionali e locali) e di tecnica bancaria, norme e principi diurbanistica e di progettazione, oltre a nozioni merceologiche afferenti alle tecniche costruttive ed ai materiali dell'edilizia.
L'agente immobiliare ha titolo per l'iscrizione nei ruoli degli esperti della locale camera di commercio e nell'elenco dei periti del tribunale di competenza ed ha naturalmente titolo ad eseguire ed eventualmente giurare perizie a fini privati o come consulenza tecnica della parte in procedimenti giudiziari. L'agente immobiliare è tenuto alsegreto professionale, limitato, come per gli altri mediatori, dall'obbligo di reciproca informazione delle parti previsto all'art. 1759 Cod. Civ.; è inoltre tenuto alla stipula di una polizza assicurativa contro i rischi professionali.
La forma più frequente di mediazione immobiliare ricorre nell'ausilio alla compravendita fra privati; sebbene la legge non stabilisca in modo tassativo forme di esercizio della stessa, incentrandosi le previsioni normative sulla mera "conclusione dell'affare" ottenuta per effetto dell'intervento del mediatore, in genere e per uso il professionista riceve dall'aspirante alienante un incarico di vendita, verifica la consistenza (tecnica, amministrativa e legale) del bene esitato in vendita, ricerca un potenziale acquirente, ne riceve una proposta di acquisto ed ove questa sia accettata rinvia le parti all'atto pubblico di compravendita, eventualmente attraverso la stipula di un contratto preliminare. Il diritto al compenso del mediatore matura con l'accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore, atto armonicamente ritenuto in letteratura ed in giurisprudenza il reale momento della conclusione dell'affare, indipendentemente dall'eventuale successivo perfezionamento dello scambio con un rogito notarile e l'effettivo passaggio di proprietà (art. 1755 c.c.). I codici deontologici emanati dalle associazioni di categoria suggeriscono però all'agente di proseguire l'assistenza ai clienti sino almeno all'atto pubblico di compravendita. Il contratto preliminare di compravendita è tradizionamente competenza esclusiva dell'agente immobiliare che ha condotto le parti a stipula, essendo il professionista che proprio per ragione del suo intervento conosce a fondo tutte le rispettive motivazioni ed intenzioni delle parti. In modo del tutto analogo sono prestate le assistenze per la locazione, che si concludono con la stipula di un contratto di locazione, o per altre forme di cessione di diritti su beni immobili od aziende.
Per la legge italiana non sussiste l'obbligo di un incontro a tre, alla presenza di acquirenti, proprietario e agente immobiliare, nemmeno su richiesta esplicita dell'acquirente. In questo senso, l'agenzia potrebbe usare la promessa di acquisto per ottenere da un altro cliente una controproposta maggiore; fare una certa valutazione dell'immobile al proprietario e praticare al cliente un prezzo maggiore per lucrare la differenza; vendere un immobile intestato all'agenzia stessa o a un prestanome e incassare le commissioni di genzia (contro l 'art. 1754), non trattandosi di intermediazione mobiliare.
Se il diritto alla provvigione matura dopo la stipula di una promesa di acquisto, l'agente immobiliare ha diritto in ogni caso al rimborso delle spese sostenute dal conferimento dell'incarico all'eventuale promessa di acquisto, o ritiro del mandato da parte del proprietario. L'intermediario non è tenuto a documentare le spese sostenute, a fornire un preventivo su richiesta o esporre dei prezzi, e alivello nazionale non esistono dei massimali per tipologia di spesa.
L'art. 1756 recita: "Rimborso delle spese. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso".
L'agente immobiliare, a mezzo di lettera del suo avvocato, può esigere il pagamento dal proprietario dell'immobile, anche se non viene raggiunta la stipula di una promessa di acquisto. La pubblicazione di annunci su giornali e siti Internet costituisce prova dell'effettiva messa in vendita dell'immobile. Il proprietario può cautelarsi specificando le restrizioni nell'incarico di vendita (la norma vale "salvo patti o usi contrari").
Come per tutti i mediatori, la misura del compenso si determina del tutto liberamente fra l'agente immobiliare ed i suoi clienti; le tariffe professionali che sul principio degli anni '90 erano state imposte dalle associazioni di categoria ai propri aderenti (e dalle borse immobiliari ai propri iscritti) al fine di limitare gli elevati importi provvigionali che precedentemente venivano richiesti alla clientela, sono state di recente considerate inaccettabili in quanto lesive della libertà di commercio e di concorrenza da una nota pronuncia dell'Autorità garante per la concorrenza e per il mercato. Per effetto della pronuncia, non vi sono più quindi limiti di alcun genere alla commisurazione degli onorari dell'agente immobiliare, se non quelli fattuali del mercato.
Tradizionalmente professione individuale, intimamente legata ad una impostazione essenzialmente fiduciale del rapporto fra cliente ed agente, la mediazione immobiliare ha aperto a forme di esercizio collegato in catene di agenzie. Importato in Italia (da modelli americani) negli anni '70 da Giovanni Gabetti per il settore degli immobili commerciali ed industriali, questo modo di organizzazione ha aperto alla nascita di un numero limitato di agenzie a diffusione nazionale anche per il settore residenziale (alcune delle quali nate per spin off da gruppi di professionisti formatisi alla Gabetti).
Con gli anni '80 nacque il franchising, consistente in questo settore nella condivisione fra i singoli esercenti di dati sulle disponibilità, marchio, pubblicità, modulistica e standardizzati parametri di rapporto con il cliente. Le catene italiane di franchising si svilupparono con una certa fretta quando la compagnia statunitense "Century Vic" ventilò un generico preliminare interesse al mercato italiano, ed a seguito dei sondaggi di questa furono impostate strutture che per molti anni avrebbero faticato ad ottenere risultato sul mercato; la formula franchising divenne in seguito più familiare all'utenza anche in questo particolare mercato sia per lo sforzo pubblicitario sostenuto su canali di informazione principali, sia per l'affermazione della formula in altre merceologie. Parallelamente, si svilupparono le associazioni di categoria, cui si deve in massima parte la legge di riforma del settore, del 1989.
Va notato che la normativa preserva inalterato il riferimento personale all'agente immobiliare e che nessuna operazione di mediazione può mai essere delegata a persona non iscritta al ruolo. In quanto professione il cui esercizio è riservato agli iscritti ad un ruolo, la mediazione operata da non iscritto non dà titolo ad alcunaprovvigione (ma anzi va soggetta alla restituzione di quanto eventualmente corrisposto a tal titolo) ed integra, con la terza perpetrazione, il reato di esercizio abusivo di professione.
Con il franchising e con l'impostazione americaneggiante, le agenzie hanno anche spostato la preferenza di radicamento verso punti di contatto su strada (in negozio) in luogo dei precedentemente preferiti studi professionali. In quanto sede di esercizio di attività di mediazione, anche se ubicata in un locale ad uso commerciale, l'agenzia immobiliare non è soggetta alle autorizzazioni amministrative di pubblica sicurezza di cui all'art. 115 del TULPS.
Ogni agenzia in franchising è un'impresa a sè, e quindi la catena di appartenenza non è responsabile di eventuali illeciti compiuti all'interno dei suoi punti vendita.
mercoledì 23 luglio 2008
Fare Soldi con l'Agenzia Immobiliare!
fare soldi, agenzia immobiliare, agenzia, immobiliare, immobiliChi cerca informazioni sulla gestione dell'agenzia immobiliare non cerca qualcosa che tutti i corsi sugli agenti immobiliari raccontano, ma quello di che i corsi non dicono, i segreti che ogni agente di successo nasconde.
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lunedì 7 luglio 2008
Vuoi conquistare la tua ragazza? Vuoi conquistare il tuo ragazzo? Vuoi scoprire i Segreti della Seduzione?
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Questo non solo è possibile, è anche facile e divertente, tanto più perché non è necessario altro che attingere a capacità di cui siamo già in possesso. L’unico sforzo che dobbiamo fare è trovarle dentro di noi e tirarle fuori con fiducia e determinazione.
L’avere carisma, l’essere intriganti ed ammaliatori, il magnetismo e il fascino sono tutte caratteristiche che hanno poco a che spartire con la bellezza fisica, con il denaro, con la posizione sociale. Sono piuttosto le capacità comunicative a rappresentare le carte vincenti dei migliori maestri nella storia della seduzione.
Vuoi scoprire i segreti della seduzione?
Vuoi rendere più appagante la tua vita sessuale?
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In poche parole è tutta questione di potere personale: credere in se stessi, conoscere i propri valori e obiettivi, sapere dove si sta andando, saper comunicare agli altri la propria identità e la propria missione.
Chiunque di noi, anche se non avvantaggiato da una particolare avvenenza estetica, può apprendere ed acquisire specifiche strategie di comunicazione e di comportamento, migliorando in modo sostanziale le proprie abilità di conquistatore. Basta allenarsi in modo costante nell’applicazione di questi modelli e verificheremo ben presto una facilità e naturalezza insperate nel creare nuove relazioni sociali.
Questi i contenuti dell'Ebook:
- POTERE PERSONALE: come diventare seduttori o seduttrici di grande fascino
- PERSUASIONE IPNOTICA: come utilizzare il linguaggio con maestria
- COMUNICAZIONE EFFICACE: i segreti per capire e farsi capire in ogni occasione
- ASCOLTO ATTIVO: il più grande segreto della seduzione svelato in profondità
- RAPPORTO DI SINTONIA: entrare in sintonia istantanea con chiunque in qualsiasi contesto
- STRATEGIE D'AMORE: come accendere la passione nelle tue relazioni
- LEADERSHIP PERSONALE: come sprigionare il tuo carisma e il tuo fascino seduttivo
- ATTEGGIAMENTO MENTALE: come affrontare con determinazione paure e sfide
domenica 6 luglio 2008
Cosa si intende per Seduzione?
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Il termine seduzione ha valenza prettamente nell'ambito della psicologia e del costume.
La Seduzione si attua attraverso un meccanismo psicologico, cosciente o istintivo, tramite cui un individuo tenta di attrarne a sé un altro, al fine di ottenere una relazione sentimentale o un rapporto sessuale, o altro beneficio tipicamente immateriale.
La Seduzione infatti oggi giorno non deve essere intesa come un meccanismo volto alla mera attrazione d'amore, ma può essere orientata anche a conquistare un'amicizia, un rapporto di lavoro, un voto politico, eccetera.
Lungi dall'analizzare le interazioni chimiche e fisiologiche che caratterizzano il processo seduttivo, è interessante descrivere la Seduzione attraverso gli strumenti della Comunicazione e della Psicologia. Infatti tale analisi porta sia a comprendere i meccanismi (consci e inconsci) che regolano la Seduzione, sia ad affinare la tecnica seduttiva da parte di tutti coloro che volessero migliorare il proprio approccio con gli altri.
I meccanismi psicologici della seduzione sono stati schematizzati e collegati a degli archetipi proposti da molti secoli in leggende, romanzi ma anche in opere per il teatro oppure per il cinema. Esistono diversissimi e contrapposti metodi per generare seduzione, ovvero esistono condizioni note tese a creare un più o meno equilibrato scambio di favori di diversa natura, che porta ad un negoziato più o meno consapevole, dichiarato oppure tacito.
Si potrebbe definire autentico vero amore il rapporto tra pari assoluti, forse l'amore narcisistico per la propria immagine mentale, un compromesso tra l'idea di sé stessi proiettata nell'altro sesso (o nel proprio sesso) e la concreta immagine dell'amante che in parte viene falsificata dalla propria infatuazione. Non esiste una persona psicologicamente uguale ad un'altra, e la stessa persona in una diversa situazione può essere sedotta in un altro modo.
Il meccanismo principe è quello dell'empatia, cioè il seduttore si mette nella stessa situazione del sedotto, diventa vittima della stessa persecuzione, condivide la stessa condizione sociale o attività lavorativa, partecipa alla stessa lotta politica, propaga la stessa fede religiosa, ecc.
sabato 5 luglio 2008
Chi è Giacomo Bruno?
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Presidente di Bruno Editore, si è formato e specializzato in PNL (Programmazione Neuro-Linguistica), Leadership, Comunicazione e Motivazione in Europa e negli Stati Uniti con i migliori trainer mondiali, tra cui Richard Bandler, John Grinder, Anthony Robbins, Robert Dilts, Deepak Chopra, John La Valle, John Gray, Owen Fitzpatrick.
E' autore di alcuni Best Seller, tra cui il libro Seduzione, la sua prima opera, e l'Enciclopedia della PNL in 25 DVD che rappresentala più vasta opera di formazione in Programmazione Neuro-Linguistica che ci sia in Italia, con oltre 100 ore di formazione specializzata in diretta dai corsi in aula.
E' stato nominato Trainer direttamente dal Dr. Bandler, fondatore della PNL.
La sua newsletter viene seguita ogni settimana da oltre 200.000 affezionati lettori. Il suo Blog e il sito Autostima.net sono seguiti da oltre 6.000.000 di visitatori ogni anni. Il suo lavoro è seguito anche dalla Radio, dalla Stampa e dalle TV nazionali.
venerdì 4 luglio 2008
Gestire in Piena Sicurezza le Tue Emozioni e i Tuoi Sentimenti!
corso, videocorso, videocorsi, emozione, emozioni, controllare, controllo, controlli, sentimento, sentimenti, sicurezzaSenti che il tuo istinto è più forte della ragione?
Sei una persona impulsiva?
Vorresti imparare a controllare meglio le tue emozioni?
Vuoi scoprire trucchi e segreti per gestire il tuo stato emotivo con sicurezza?
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Con questo Corso puoi imparare efficaci tecniche pratiche per controllare le emozioni negative e rendere straordinarie le emozioni positive. Puoi scoprire come essere più felice per le situazioni belle della vita e godersele a fondo!
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Una delle più grandi scoperte della PNL (Programmazione Neuro-Linguistica) è proprio quella di aiutare le persone a gestire il loro patrimonio emotivo.
Sì perchè le emozioni, se le sapete gestire, possono divenire un regalo della vita e il motore delle vostre azioni, che vi permette di affrontare al meglio ogni situazione: se riusciste ad essere grintosi quando serve o romantici e passionali al momento giusto, questi stati emotivi migliorerebbero la vostra vita piuttosto che ostacolarla. Non dovete trasformarvi in macchine e non provare più nulla, ma solo riuscire ad indirizzare la vostra forza emotiva nella giusta direzione, in modo tale che vi dia la spinta e la forza per affrontare ogni situazione.
Questi i contenuti del Videocorso:
PARTE 1 (1h:19m)
- Imparare a gestire le tue emozioni in ogni situazione in cui lo ritieni opportuno.
- Controllare le emozioni negative, senza diventare un robot, ma imparando ad ascoltarle e ad apprendere da esse.
- Potenziare le emozioni positive rendendole davvero straordinarie ed esplosive.
- Guardare al passato non più come fonte di brutti ricordi, ma piuttosto come fonte preziosa di crescita.
- Come affrontare il futuro e le novità senza stress e in totale tranquillità.
- I segreti di Richard Bandler per utilizzare al massimo il cervello umano.
- Perchè non riesci a visualizzare immagini interiori: gli errori classici di chi non è abituato a fare visualizzazioni.
- Dirigere il tuo focus mentale verso emozioni utili al tuo benessere emozionale.
- Rendere più luminoso il tuo futuro con semplici esercizi di programmazione neuro-linguistica.
- Allontanare emozioni spiacevoli e immagini mentali di ogni tipo.
- Ottenere preziosi insegnamenti dai problemi e dai ricordi non piacevoli.
- Avvicinare i ricordi più belli che tu abbia mai avuto nella vita e tenerli sempre con te.
- Come essere felici senza motivo programmando la tua mente a farti stare bene in ogni situazione.
- Come vivere una vita emozionante con un atteggiamento mentale sereno e felice.
Cosa sono le emozioni?
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Ogni emozione è correlata a reazioni psicofisiologiche di vario genere, mescolate tra loro in maniera complessa e unica a seconda delle persone e delle situazioni. L'emozione, specialmente quando intensa, può provocare modificazioni somatiche diffuse. Può determinare l'accrescere o la diminuzione delle pulsazioni cardiache, l'aumento o la diminuzione della sudorazione, l'aumento o il rallentamento del ritmo respiratorio.
L'emozione ha altresì effetto sugli aspetti cognitivi, può causare diminuzioni o miglioramenti nella capacità di concentrazione, confusione, smarrimento, allerta, e così via.
L'emozione altera anche la sfera comportamentale dell'individuo.
Dagli studi dello psicologo canadese Paul Ekman una caratteristica importante delle emozioni primarie è data dal fatto che vengono espresse da ogni essere umano in qualsiasi luogo, di qualsiasi cultura ed etnia attraverso modalità simili. Ekman, ha analizzato come le espressioni facciali corrispondenti ad ogni singola emozione interessino gli stessi tipi di muscoli facciali e allo stesso modo, indipendentemente da fattori quali latitudine, cultura e etnia.
Le emozioni primarie, secondo una recente definizione di Robert Plutchik sono otto, divise in quattro coppie:
Secondo vari autori, dalla combinazione delle emozioni primarie derivano le altre (secondarie o complesse):
- l'allegria
- la vergogna
- l'ansia
- la rassegnazione
- la gelosia
- la speranza
- il perdono
- l'offesa
- la nostalgia
- il rimorso
- la delusione.
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